Cum Citești Extras de Carte Funciară - Ghid Complet 2026 (Pas cu Pas)

Structura Extrasului CF - Cele 3 Părți

Viziune de Ansamblu

Extras CF este structurat în 3 PĂRȚI principale:

Regula de aur: Citești ÎNTOTDEAUNA toate 3 părțile! Fiecare e esențială.

---

PARTEA I - Descrierea Imobilului (Ce Cumperi?)

Ce Găsești în Partea I:

PARTEA I îți spune CE cumperi exact:

• Adresa completă
• Suprafața (mp sau hectare)
• Număr cadastral (codul unic)
• Destinație (intravilan, extravilan, construcții)
• Descriere construcție (dacă există casă/apartament)

Exemplu Vizual - Apartament:

PARTEA I - DESCRIEREA IMOBILULUI

Nr carte funciară: 12345 (jud. Cluj)

A. IMOBIL:
   Apartament nr. 15, etaj 3
   Bloc A2, Scara 1
   Str. Avram Iancu nr. 25, Cluj-Napoca

B. SUPRAFAȚĂ:
   Suprafață utilă apartament: 65 mp
   Cotă părți comune: 2.5% din bloc

C. NUMĂR CADASTRAL:
   Nr cadastral: 123/456/1/A/15

D. DESTINAȚIE:
   Destinație: Locuință (rezidențial)

E. LIMITE:
   Nord: Apartament 16
   Sud: Apartament 14
   Est: Scara bloc
   Vest: Fațada exterioară

Ce Să Verifici în Partea I:

1. Adresa Se Potrivește EXACT

Verificare:

• Compară adresa din extras cu adresa anunțului/contractului
• ATENȚIE: O virgulă diferită poate însemna ALTĂ proprietate!

Exemple problematice:

• Extras: "Str. Libertății nr. 10, Bl. A" vs Anunț: "Str. Libertății nr. 10, Bl. B"
• Extras: "Apartament 15" vs Anunț: "Apartament 51"

→ Soluție: Dacă adresa NU se potrivește EXACT, OPREȘTE! Verifică cu vânzătorul.

---

2. Suprafața Corespunde cu Realitatea

Verificare:

• Compară suprafața din extras cu:
  • Anunțul imobiliar
  • Măsurătorile tale (dacă ai făcut)
  • Raportul de evaluare (pentru credit)

Toleranță acceptabilă:

• Apartamente: ±2-3 mp (normal)
• Case: ±5-10 mp (normal)
• Terenuri: ±5% (normal)

Exemplu problematic:

Extras arată: Apartament 65 mp
Anunț spune: Apartament 85 mp
Diferență: 20 mp (PREA MARE!)

→ Soluție: Dacă diferența e mare (>5%), întreabă vânzătorul! Posibile cauze:

• Anunțul include balconul (nu se pune la suprafață utilă)
• Eroare în CF (trebuie corectată)
• Vânzător exagerează (ATENȚIE!)

---

3. Numărul Cadastral Există

Ce e numărul cadastral:

• Cod UNIC pentru fiecare imobil
• Format: 123/456/1 sau 123/456/1- Necesar pentru autorizații, credite, utilități

Verificare:

• Partea I trebuie să arate nr cadastral clar
• Dacă LIPSEȘTE → imobil necadastrat (problemă mare!)

ATENȚIE:

PARTEA I - DESCRIEREA IMOBILULUI
Nr cadastral: (nu există)

→ Soluție: Imobil necadastrat = probleme la:

• Credit ipotecar (banca refuză)
• Vânzare (cumpărător refuză)
• Autorizații construcție → Cere vânzătorului să cadastreze ÎNAINTE!

---

4. Destinația Permite Utilizarea Dorită

Tipuri destinație:

• Intravilan - construcții: Poți construi casă
• Intravilan - agricol: NU poți construi (doar agricultură)
• Extravilan: NU poți construi casă (doar agricol/pășune)
• Locuință: Doar pentru locuit (nu poți face birou/magazin)

Exemplu problematic:

Vrei să construiești casă
Extras arată: Destinație: Extravilan - pășune
→ ATENȚIE! NU poți construi!

→ Soluție: Verifică destinația se potrivește cu planurile tale!

---

Exemplu Complet Partea I - Casă cu Teren:

PARTEA I - DESCRIEREA IMOBILULUI

Nr CF: 67890 (jud. Ilfov)

A. TEREN:
   Suprafață: 500 mp
   Adresă: Str. Florilor nr. 12, Voluntari, Ilfov
   Nr cadastral teren: 234/567/1
   Destinație: Intravilan - construcții

   Limite:
   - Nord: Str. Florilor (front stradal 20 m)
   - Sud: Proprietatea nr. 14 (vecin Ionescu)
   - Est: Proprietatea nr. 10 (vecin Popescu)
   - Vest: Drum acces comun

B. CONSTRUCȚIE (casa):
   Suprafață construită: 150 mp
   Nr cadastral construcție: 234567/1
   Descriere: Casă parter + mansardă, 5 camere
   An construcție: 2015
   Regim înălțime: P+M
   Autorizație construcție: nr. 789/2014

C. OBSERVAȚII:
   Branșament apă: DA
   Branșament electricitate: DA
   Branșament gaz: NU

Ce verifici aici:

• Adresa e corectă
• Suprafață teren (500 mp) și casă (150 mp) - OK
• Autorizația construcție EXISTĂ (casă legală!)
• Limite clare (știi unde se termină curtea)
• LIPSEȘTE gaz (trebuie să iei în calcul)

---

PARTEA II - Proprietatea (Cine Deține Imobilul?)

Ce Găsești în Partea II:

PARTEA II îți spune CINE e proprietar LEGAL:

• Nume complet proprietar(i)
• Cotă proprietate (100%, 50%, 1/3, etc.)
• Cum a obținut proprietatea (cumpărare, moștenire, donație)
• Data înscrierii în CF

Aceasta e SECȚIUNEA CEA MAI IMPORTANTĂ pentru verificare vânzător!

---

Exemplu Vizual - Proprietar Unic:

PARTEA II - PROPRIETATEA

Proprietar: POPESCU ION
Adresă: Str. Libertății nr. 5, Cluj-Napoca

Cotă proprietate: 1/1 (100% - proprietate exclusivă)

Mod dobândire: CUMPĂRARE
Act: Contract de vânzare-cumpărare
      autentificat sub nr. 456/2018
      Notar Public Ionescu Maria
Data înscrierii: 15.03.2018

Obiect: TEREN + CONSTRUCȚIE

Ce verifici:

• Nume POPESCU ION = EXACT ca în CI vânzătorului
• Cotă 1/1 = poate vinde singur (nu are coproprietari)
• Data 2018 = deține de 8 ani (OK, nu speculație)

---

Exemplu Vizual - Coproprietate Soți:

PARTEA II - PROPRIETATEA

Proprietar 1: IONESCU RADU
Cotă: 1/2 (50%)

Proprietar 2: IONESCU ELENA
Cotă: 1/2 (50%)

Regim matrimonial: Comunitate de bunuri

Mod dobândire: CUMPĂRARE
Act: Contract vânzare-cumpărare nr. 789/2020
Data înscrierii: 20.06.2020

Obiect: APARTAMENT

Ce verifici:

• ATENȚIE! 2 coproprietari (soți)
• AMBII trebuie să semneze la vânzare!
• Dacă vine doar RADU → contract ANULAT!

→ Soluție: Verifică că AMBII soți vin la notariat sau au procură notarială.

---

Ce Să Verifici în Partea II:

1. Nume Proprietar = EXACT ca în CI Vânzătorului

Verificare CRITICĂ:

Pasul 1: Cere CI vânzătorului (carte identitate)

Pasul 2: Compară literă cu literă:

• Nume din Partea II TREBUIE = Nume din CI (exact, inclusiv cratimă)

Exemple GREȘITE (FRAUDĂ!):

→ Dacă NU SE POTRIVEȘTE 100% → FRAUDĂ! OPREȘTE!

---

2. Verifică Coproprietarii (TOȚI Trebuie Să Semneze!)

Situații posibile:

A. Proprietar UNIC (1/1 sau 100%):

Proprietar: POPESCU ION
Cotă: 1/1 (100%)

→ OK! Poate vinde singur.

B. Coproprietate SOȚI (comunitate bunuri):

Proprietar 1: POPESCU ION - 1/2 (50%)
Proprietar 2: POPESCU MARIA - 1/2 (50%)
Regim matrimonial: Comunitate de bunuri

→ ATENȚIE! AMBII soți trebuie să semneze!

C. Coproprietate MOȘTENITORI sau ALȚII:

Proprietar 1: IONESCU ANA - 1/3
Proprietar 2: IONESCU RADU - 1/3
Proprietar 3: IONESCU MARIA - 1/3

→ ATENȚIE! TOȚI 3 trebuie să semneze!

ATENȚIE:

• CF arată 3 coproprietari
• La notariat vin doar 2 → Contract ANULAT automat!

---

3. Verifică Modul de Dobândire

De ce contează:

• Vezi cum proprietarul a obținut imobilul
• Identifici posibile probleme

Moduri normale:

• Cumpărare: Cel mai comun, OK
• Moștenire: Normal, verifică că toți moștenitorii au semnat
• Donație: Normal, verifică donator avea dreptul
• Construcție nouă: Normal pentru case noi

ATENȚIE:

1. Dobândire RECENTĂ (<6 luni):

Mod dobândire: Cumpărare
Data: 10.01.2026 (acum 2 luni!)
Vinde deja în martie 2026

→ Întreabă DE CE vinde atât de repede! Posibile probleme:

• Speculație (flip imobiliar)
• A descoperit probleme după cumpărare
• Urgență financiară
• Fraudă

2. Moștenire NEÎMPĂRȚITĂ:

Mod dobândire: Moștenire
Proprietar: POPESCU ION (1/3)
Alți moștenitori: 2 persoane (nu mai apar în CF)

→ ATENȚIE! Ceilalți moștenitori au renunțat sau împărțire nefinalizată? → Verifică certificat de moștenitor + acord partaj

---

PARTEA III - Sarcini (Problemele Imobilului)

Ce Găsești în Partea III:

PARTEA III îți spune CE PROBLEME are imobilul:

• Ipoteci (garanții pentru credite bancare)
• Popriri (datorii către stat sau creditori)
• Interdicții (blocare vânzare de către instanță)
• Servituți (drepturi vecini: trecere, acces, utilități)
• Notări (alte mențiuni juridice)

Scenariul IDEAL:

PARTEA III - SARCINI

Nu există înscrisuri în această secțiune.

→ PERFECT! Proprietate CURATĂ, fără probleme!

---

Tipuri de Sarcini și Ce Înseamnă:

1. IPOTECĂ (Garanție Credit Bancar)

Exemplu:

PARTEA III - SARCINI

IPOTECĂ rang I
Creditor: BANCA TRANSILVANIA SA
Sumă garantată: 120,000 RON
Contract credit ipotecar: nr. 456/2020
Data înscrierii: 15.05.2020
Obiect grevat: TEREN + CONSTRUCȚIE

Ce înseamnă:

• Proprietarul are credit bancar 120,000 RON
• Imobilul e garanție pentru credit
• Dacă nu plătește → banca poate executa (vinde forțat)

Ce să faci:

✅ ACCEPTABIL DOAR dacă:

1. Vânzătorul se obligă să stingă ipoteca la notariat
2. Suma ipotecă < preț vânzare (are bani să stingă)
3. Notarul verifică proces-verbal stingere de la bancă

Exemplu OK:

Ipotecă: 120,000 RON
Preț vânzare: 200,000 RON
→ OK! Are 80,000 RON profit după stingere ipotecă

Exemplu NU OK:

Ipotecă: 180,000 RON
Preț vânzare: 150,000 RON
→ ATENȚIE! NU are bani să stingă ipoteca!
→ NU CUMPĂRA!

---

2. POPRIRE (Datorii la Stat sau Creditori)

Exemplu:

PARTEA III - SARCINI

POPRIRE
Creditor: ANAF (Agenția Națională Administrare Fiscală)
Sumă: 35,000 RON
Debitor: POPESCU IONTitlu executoriu: nr. 789/2024
Data înscrierii: 20.09.2024
Obiect: APARTAMENT

Ce înseamnă:

• Proprietarul are datorii 35,000 RON la ANAF
• ANAF a blocat apartamentul
• NU poate vinde până nu achită datoria
• PERICOL: Cumpărătorul poate moșteni datoriile!

Ce să faci:

🚫 NU CUMPĂRA cu poprire activă!

Excepție: DOAR dacă:

1. Vânzătorul achită datoria ÎNAINTE de vânzare
2. Obții extras CF NOU (fără poprire)
3. Verifici că poprirea a fost radiată

---

3. INTERDICȚIE de Înstrăinare

Exemplu:

PARTEA III - SARCINI

INTERDICȚIE de înstrăinare
Instanța: Judecătoria Cluj-Napoca
Dosar: 1234/2025/FC (divorț)
Ordonanță președințială: nr. 567/2025
Data înscrierii: 15.01.2026
Obiect: APARTAMENT

Ce înseamnă:

• Există proces în curs (divorț, moștenire, litigiu)
• Judecătorul a INTERZIS vânzarea până se rezolvă
• Orice vânzare e NULĂ de drept!

Ce să faci:

🚫 STOP! NU SEMNA NIMIC!

• Vânzarea e ILEGALĂ
• Contract e NUL automat
• Aștepți finalizare proces (poate dura ani)

NICIODATĂ nu cumpăra cu interdicție activă!

---

4. SERVITUTE (Drept Trecere, Acces, Utilități)

Exemplu:

PARTEA III - SARCINI

SERVITUTE de trecere
Beneficiar: Vecinul nr. 17 (IONESCU RADU)
Descriere: Drept de trecere pentru acces la drum public
          Bandă 3 metri lățime, pe partea de Est a terenului
Fond dominant: Proprietatea nr. 17
Fond servient: Proprietatea nr. 15 (teren 500 mp)
Act: Contract servitute autentificat nr. 890/2010
Data înscrierii: 20.08.2010
Caracter: PERMANENT

Ce înseamnă:

• Vecinul are dreptul LEGAL să treacă prin curtea ta
• Bandă 3 metri pe partea de Est
• NU poți construi pe banda de servitute
• NU poți bloca accesul (e drept permanent)
• Servitutea rămâne când vinzi (nu dispare)

Ce să faci:

✅ ACCEPTABIL DAR:

1. Cere plan topografic să vezi EXACT unde e banda
2. Verifică dacă îți afectează planurile (piscină, garaj, etc.)
3. Negociază preț mai mic (servitutea scade valoarea cu 5-15%)

---

Verificări Esențiale în Partea III

IPOTECI:

• Suma ipotecă < preț vânzare?
• Vânzător se obligă să stingă la notariat?
• Notarul verifică stingerea?

POPRIRI:

• Există poprire? → NU CUMPĂRA (sau achită ÎNAINTE)

INTERDICȚII:

• Există interdicție? → STOP! NU se poate vinde!

SERVITUȚI:

• Verifică UNDE pe teren (plan topografic)
• Îți afectează planurile?
• Negociază preț

PARTE III GOALĂ:

• Perfect! Proprietate CURATĂ

---

Cum Citești Extras CF - Ghid Pas cu Pas

Pasul 1: Verifică Antetul (Informații Generale)

Ce să verifici:

EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ
pentru informare

Nr carte funciară: 12345
Județ: Cluj
Localitate: Cluj-Napoca

Data emiterii: 15.03.2026
Emis de: OCPI Cluj

Semnătură electronică: validă (verifică QR code)

Verificări:

• Nr CF corespunde cu nr din anunț/contract
• Județul și localitatea corecte
• Data emitere RECENTĂ (max 30 zile pentru tranzacții)
• Semnătură electronică VALIDĂ

---

Pasul 2: Citește PARTEA I (Descriere)

Ordine de citire:

1. Adresa → verifică se potrivește cu anunțul
2. Suprafață → verifică corespunde (±5% toleranță)
3. Nr cadastral → verifică există (nu e gol)
4. Destinație → verifică permite utilizarea dorită
5. Construcție (dacă e casă/apartament) → verifică autorizație

ATENȚIE:

• Adresă diferită față de anunț
• Suprafață mult mai mică decât anunțat (>10%)
• LIPSEȘTE nr cadastral
• Destinație nu permite construcție (dacă vrei să construiești)
• LIPSEȘTE autorizație construcție (casă la negru)

---

Pasul 3: Citește PARTEA II (Proprietari)

Ordine de citire:

1. Nume proprietar → compară cu CI vânzător (literă cu literă!)
2. Coproprietari → verifică câți sunt (toți trebuie la semnare!)
3. Cotă proprietate → verifică cine deține cât
4. Mod dobândire → verifică cum a obținut (cumpărare, moștenire)
5. Data înscrierii → verifică de când deține

ATENȚIE:

• Nume NU se potrivește cu vânzător → FRAUDĂ!
• Coproprietari lipsesc la semnare → contract ANULAT
• Dobândire recentă (<6 luni) → întreabă DE CE vinde repede
• Moștenire neîmpărțită → verifică certificat moștenitor

---

Pasul 4: Citește PARTEA III (Sarcini)

Ordine de citire:

1. Verifică dacă e GOALĂ → PERFECT! (sari la concluzie)
2. Dacă are înscrisuri:
   • a) Ipoteci → poate fi OK dacă se sting la notariat
   • b) Popriri → NU CUMPĂRA (sau achită ÎNAINTE)
   • c) Interdicții → STOP! NU se poate vinde
   • d) Servituți → verifică impact + negociază preț

ATENȚIE:

• Poprire activă → NU CUMPĂRA
• Interdicție → IMPOSIBIL de vândut
• Ipotecă > preț vânzare → nu se poate stinge
• Servitute MARE (afectează >30% teren) → probleme majore

---

Pasul 5: Compară cu Documentele Vânzătorului

Documente de verificat:

1. CI vânzător vs Partea II

   • Nume = exact

2. Anunț imobiliar vs Partea I

   • Adresă = exact
   • Suprafață = similar (±5%)

3. Contract preliminar vs Extras complet

   • Toate datele corespund

Dacă ceva NU se potrivește → OPREȘTE! Cere explicații!

---

Exemple Practice - Cazuri Reale

✅ CAZ 1: Extras CURAT (Verde, OK să Cumperi)

EXTRAS CF nr. 12345 (Cluj)

PARTEA I:
  Apartament 65 mp, Str. Libertății 10, Cluj
  Nr cadastral: 123/456/15
  Destinație: Locuință

PARTEA II:
  Proprietar: POPESCU ION  Cotă: 1/1 (100%)
  Dobândire: Cumpărare (2018)

PARTEA III:
  Nu există înscrisuri.

Analiză:

• Adresa clară
• Suprafață OK (65 mp)
• Nr cadastral există
• Proprietar unic (poate vinde singur)
• Deține de 8 ani (OK, nu speculație)
• Partea III GOALĂ = fără probleme!

VERDICT: VERDE! OK să cumperi (după verificat CI vânzător)

---

⚠️ CAZ 2: Ipotecă (Galben, OK Dacă Se Stinge)

EXTRAS CF nr. 67890 (Ilfov)

PARTEA I:
  Casă + teren 500 mp, Voluntari
  Nr cadastral: 234/567/1
  Autorizație construcție: DA (nr. 789/2015)

PARTEA II:
  Proprietar: IONESCU RADU  Cotă: 1/1 (100%)
  Dobândire: Cumpărare (2020)

PARTEA III:
  IPOTECĂ rang I
  Creditor: BCR SA
  Sumă: 150,000 RON
  Contract: 2020

PREȚ VÂNZARE: 300,000 RON

Analiză:

• Casă cu autorizație (OK)
• Proprietar unic (OK)
• Ipotecă 150,000 RON
• Preț vânzare 300,000 RON > ipotecă (poate stinge!)

Plan stingere:

• Din 300,000 RON primești:
  • 150,000 RON → stinge ipoteca la bancă
  • 150,000 RON → rămân pentru vânzător

VERDICT: GALBEN! OK să cumperi DOAR dacă:

1. Vânzătorul se obligă în contract să stingă ipoteca
2. Notarul verifică proces-verbal de stingere
3. După semnare, verifici extras NOU (fără ipotecă)

---

❌ CAZ 3: Poprire (Roșu, NU Cumpăra!)

EXTRAS CF nr. 98765 (București)

PARTEA I:
  Apartament 80 mp, Sector 3

PARTEA II:
  Proprietar: MARINESCU ELENA
  Cotă: 1/1 (100%)

PARTEA III:
  POPRIRE
  Creditor: ANAF
  Sumă: 45,000 RON
  Data: 2025

Analiză:

• POPRIRE ANAF 45,000 RON
• Proprietate BLOCATĂ
• NU se poate vinde LEGAL până nu se achită

VERDICT: ROȘU! NU CUMPĂRA!

Excepție: DOAR dacă:

1. Vânzătorul achită 45,000 RON ÎNAINTE de vânzare
2. Obții extras CF NOU fără poprire
3. Verifici că a fost radiată oficial

---

🚫 CAZ 4: Coproprietar Lipsă (Roșu, Contract Anulat!)

EXTRAS CF nr. 11111 (Timișoara)

PARTEA I:
  Casă + teren

PARTEA II:
  Proprietar 1: GEORGESCU MIHAI - 1/2 (50%)
  Proprietar 2: GEORGESCU ANA - 1/2 (50%)
  Regim: Comunitate de bunuri

PARTEA III:
  Nu există înscrisuri.

LA NOTARIAT:
  Vine doar GEORGESCU MIHAI
  GEORGESCU ANA lipsește (fără procură)

Analiză:

• Partea III goală (OK)
• 2 coproprietari (soți)
• Vine doar 1 la semnare
• Contract va fi ANULAT automat!

VERDICT: ROȘU! NU SEMNA!

Soluție: AMBII soți trebuie:

• Să fie prezenți personal la notar SAU
• Cel lipsă să aibă procură notarială SPECIALĂ pentru vânzare

---

Semnale de Alarmă

STOP IMEDIAT (Oprește Tranzacția!)

1. Proprietar DIFERIT:

• Vânzător: "POPESCU ION"
• Extras CF Partea II: "IONESCU MARIA" → FRAUDĂ 100%!

2. Poprire sau Interdicție:

• Partea III: POPRIRE ANAF sau INTERDICȚIE → NU se poate vinde!

3. Coproprietari LIPSESC:

• CF arată 3 coproprietari
• La notariat vin doar 2 → Contract ANULAT!

5. Nr Cadastral LIPSEȘTE:

• Partea I: Nr cadastral: (gol) → Imobil necadastrat = probleme MAJORE!

6. LIPSEȘTE Autorizație Construcție (pentru case):

• Partea I: Autorizație: (nu există) → Casă la negru = risc DEMOLARE!

---

⚠️ ATENȚIE (Investighează Mai Mult!)

1. Suprafață DIFERITĂ (>10%):

• Extras: 65 mp
• Anunț: 85 mp → Întreabă de ce!

2. Vânzare RAPIDĂ (<6 luni):

• Cumpărat: ianuarie 2026
• Vinde: martie 2026 → De CE atât de repede?

3. Ipotecă MARE (>70% din preț):

• Ipotecă: 200,000 RON
• Preț vânzare: 250,000 RON → Are doar 50,000 RON profit, posibil probleme financiare

4. Servitute MARE:

• Servitute trecere pe 40% din teren → Afectează valoarea + utilizare

5. Extras VECHI (>30 zile):

• Extras din: ianuarie 2026
• Acum: martie 2026 → Cere extras RECENT! (pot apărea sarcini noi)

---

Erori Comune la Citirea Extrasului

❌ Eroare #1: "Am verificat doar Partea II"

Greșeală:

• Ai verificat proprietarul (Partea II)
• NU ai citit Partea III
• Ai descoperit DUPĂ că are poprire!

Corect:

• Citești TOATE 3 părțile obligatoriu!
• Partea III poate avea surprize!

---

❌ Eroare #2: "Suprafața diferă puțin, nu contează"

Greșeală:

• Extras: 65 mp
• Anunț: 75 mp (diferență 10 mp)
• "E aproape, e OK"

Corect:

• 10 mp diferență = 15% → PREA MULT!
• Poate fi:
  • Anunț exagerat (vânzător minte)
  • Eroare în CF (trebuie corectată)
  • Balcon inclus greșit în anunț
• Cere explicații!

---

❌ Eroare #3: "Vânzătorul zice că va stinge ipoteca, îi cred"

Greșeală:

• Extras arată ipotecă 180,000 RON
• Preț vânzare: 150,000 RON (mai puțin decât ipoteca!)
• Vânzător: "Nu-ți face griji, rezolv eu"

Corect:

• Matematica NU funcționează!
• Nu are bani să stingă ipoteca
• NU CUMPĂRA!

---

❌ Eroare #4: "Am extras din 2024, încă e OK"

Greșeală:

• Extras din: noiembrie 2024
• Acum: martie 2026 (1 an și 4 luni!)
• "E același imobil, nu s-a schimbat nimic"

Corect:

• În 1 an pot apărea:
  • Popriri noi
  • Ipoteci noi
  • Interdicții noi
• Cere extras RECENT (max 30 zile)!

---

❌ Eroare #5: "Soția nu vine, dar soțul poate semna"

Greșeală:

• CF arată: Soț 50% + Soție 50%
• La notariat vine doar soțul
• "Soția e de acord, nu e nevoie să vină"

Corect:

• AMBII trebuie să semneze!
• Fără soție = contract ANULAT!
• Excepție: soția cu procură notarială

---

Întrebări Frecvente - Citire Extras CF

1. Unde găsesc numărul de carte funciară în extras?

Răspuns: Numărul CF apare în antetul extrasului (prima pagină, sus):

EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ
pentru informare

Nr carte funciară: 12345 ← AICI!
Județ: Cluj

Format obișnuit:

• Număr: 12345 (5-6 cifre de obicei)
• Județ: Cluj, București, etc.

---

2. Cum verific dacă extrasul e oficial (nu falsificat)?

Verificări obligatorii:

1. Semnătură electronică:

• Extras PDF are cod QR (în antet sau subsol)
• Scanează QR cu telefonul → verifică validitate
• Sau verifică pe site ANCPI (dacă există opțiune)

2. Verificări vizuale:

• Antet oficial: "EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ"
• Siglă ANCPI (stema României)
• Date complete OCPI (oficiu, adresă, telefon)
• Formatare profesională (nu arată făcut în Word)

3. În caz de dubiu:

• Comandă extras DIRECT de la ANCPI (prin Extrase.ro sau OCPI)
• Compară cu extras vânzător
• Dacă diferă → extras vânzător e FALS!

---

3. Ce înseamnă "extras pentru informare" vs "extras pentru autentificare"?

Diferențe:

Concluzie: Pentru citire și verificare, "extras pentru informare" e suficient! La notariat, notarul obține extras oficial pentru autentificare.

---

4. Cât timp e valabil extrasul de carte funciară?

Valabilitate juridică:

• Extras CF nu expiră tehnic
• DAR situația imobilului se poate schimba oricând!

Recomandări:

Pentru verificări înainte de cumpărare:

• Extras max 30 zile vechime
• Dacă e mai vechi → cere unul nou!

Pentru notariat (semnare contract):

• Notarul obține extras în ziua semnării (actualizat)
• Verifică ultima oră dacă au apărut sarcini noi

De ce contează:

• În 1 lună pot apărea: popriri, ipoteci, interdicții noi
• Extras vechi = risc MARE!

---

5. Pot citi extras CF singur sau am nevoie de avocat?

Răspuns: DA, poți citi singur folosind acest ghid!

Când e suficient să citești singur:

• Partea III e goală (fără sarcini)
• Proprietar unic (1 persoană, 100%)
• Toate datele clare și corespund

Când e bine să consulți avocat:

• Există ipoteci, popriri, servituți complexe
• Coproprietate complicată (mai mulți moștenitori)
• Moștenire neîmpărțită
• Orice semnal de alarmă din acest ghid

Ajutor gratuit Extrase.ro:

• Telefon: 0737 280 283
• WhatsApp / Email
• Te ajutăm să înțelegi extrasul GRATUIT!

---

6. Ce fac dacă descopăr probleme în Partea III?

Depinde de problemă:

🏦 IPOTECĂ:

• OK dacă:
  • Suma ipotecă < preț vânzare
  • Vânzător se obligă să stingă la notariat
  • Notarul verifică stingerea
• NU OK dacă:
  • Suma prea mare (nu are cu ce stinge)
  • Vânzător refuză să stingă

⛔ POPRIRE:

• NU CUMPĂRA cu poprire activă
• Excepție: Vânzător achită ÎNAINTE + obții extras nou fără poprire

🚫 INTERDICȚIE:

• STOP! NU SE POATE VINDE!
• Aștepți finalizare proces (ani)

🚶 SERVITUTE:

• OK DAR:
  • Verifică impact (plan topografic)
  • Negociază preț mai mic (5-15% discount)

---

7. Cum verific că vânzătorul e proprietarul real?

Pașii COMPLETI:

Pasul 1: Obține extras CF

• Extras CF online (59 RON, 24h) dacă ai nr CF
• Identificare după adresă (250 RON, 10-14 zile) dacă nu ai nr CF

Pasul 2: Cere CI vânzătorului (carte identitate)

Pasul 3: Compară literă cu literă:

Extras CF Partea II:
  Nume: POPESCU ION

CI Vânzător:
  Nume: POPESCU ION ✅ (exact!)

Pasul 4: Verifică poza din CI

• Persoana din CI = persoana din fața ta?

ATENȚIE:

• Nume diferit (chiar și o literă)
• Poza CI nu seamănă cu persoana
• Vânzător refuză să arate CI

→ Dacă ceva NU se potrivește → FRAUDĂ! OPREȘTE!

---

8. Pot avea încredere în extras arătat de vânzător?

Răspuns: NU 100%!

De ce:

• Extras poate fi falsificat (Photoshop există!)
• Extras poate fi VECHI (ascunde sarcini noi)
• Vânzător poate fi impostor (nu e proprietar)

Soluția SIGURĂ:

1. NU te baza pe extras vânzător
2. Comandă TU extras direct de la ANCPI:
   • Extras CF online (59 RON, 24h)
   • Sau Identificare după adresă (250 RON, 10-14 zile)
3. Compară extras tău cu extras vânzător
4. Dacă diferă → FRAUDĂ!

Investiția 59-250 RON te poate salva de pierderi majore!

---

Concluzie: Citirea Extrasului CF - Ghid Final

Verificări Complete - Înainte de Cumpărare

ANTET (Informații Generale)

• Nr CF corespunde cu anunțul
• Județ și localitate corecte
• Data emitere RECENTĂ (max 30 zile)
• Semnătură electronică validă

PARTEA I (Descriere Imobil)

• Adresă = EXACT ca în anunț
• Suprafață corespunde (±5% toleranță)
• Nr cadastral EXISTĂ (nu e gol)
• Destinație permite utilizarea dorită
• Autorizație construcție există (pentru case)

PARTEA II (Proprietari)

• Nume proprietar = EXACT ca în CI vânzător
• Verificat TOȚI coproprietarii (vin la notariat?)
• Mod dobândire verificat (cumpărare, moștenire OK)
• Data dobândire rezonabilă (nu prea recentă)

PARTEA III (Sarcini)

• IDEAL: Partea III GOALĂ (fără sarcini) ✅
• Dacă are IPOTECĂ:
  • Suma < preț vânzare?
  • Vânzător se obligă să stingă?
  • Notarul verifică stingerea?
• Dacă are POPRIRE: NU CUMPĂRA (sau achită ÎNAINTE)
• Dacă are INTERDICȚIE: STOP! NU se poate vinde!
• Dacă are SERVITUTE:
  • Verificat impact (plan topografic)
  • Negociat preț mai mic

SEMNALE DE ALARMĂ (STOP!)

• Proprietar diferit față de vânzător → FRAUDĂ
• Poprire activă → NU CUMPĂRA
• Interdicție activă → IMPOSIBIL de vândut
• Coproprietari lipsesc → Contract ANULAT
• Nr cadastral lipsește → Probleme MAJORE
• Autorizație lipsă (casă) → Risc DEMOLARE

---

Pașii Următori

🎯 Ai Nevoie de Extras CF?

Dacă AI numărul de carte funciară: → Comandă Extras CF Online - 59 RON, 24h

Dacă NU ai numărul CF: → Comandă Identificare după Adresă - 250 RON, 10-14 zile

---

💬 Ai Întrebări sau Nu Înțelegi Ceva?

Contactează-ne GRATUIT:

• Telefon: 0737 280 283
• WhatsApp: Mesaj rapid
• Email: contact@extrase.ro

Te ajutăm:

• Să citești extrasul tău
• Să identifici probleme
• Să iei decizia corectă

Consultanță GRATUITĂ - Răspuns rapid în câteva ore!

---

📚 Citește și - Articole Utile

Pentru înțelegere completă:

• Carte Funciară - Ghid Complet - Structura completă CF
• Număr Cadastral - Ghid - Ce este și cum îl afli
• Extras CF pentru Apartament - Specificul apartamentelor
• Extras CF pentru Casă - Specificul caselor cu teren
• Carte Funciară pentru Credit Ipotecar - Ghid complet credit

---

Acest articol a fost redactat în data de 17.03.2026. Articolul nu are caracter oficial. Pentru informații oficiale te rugăm să te adresezi Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Extrase.ro nu își asumă responsabilitatea pentru eventualele erori. Consultați sursele oficiale ANCPI pentru informații actualizate.