Extras de Carte Funciară pentru Casă - Tot ce Trebuie să Știi în 2026

Ce Reprezintă Extrasul de Carte Funciară pentru Casă

Când cumperi sau verifici o casă cu curte proprie, extrasul de carte funciară are particularități speciale față de apartament sau teren gol.

De ce este diferit CF pentru casă?

Casa = TEREN + CONSTRUCȚIE în aceeași carte funciară

Spre deosebire de apartament (unde există CF colectivă + CF individuală), casa cu curte are:

• Un singur număr de carte funciară pentru AMBELE (teren + construcție)
• Descriere separată pentru teren și pentru casă în Partea I
• Fără cotă părți comune (spre deosebire de apartamente care au cotă la părțile comune ale blocului)
• Limite clare ale curții (nu există pereți comuni cu vecinii)

Exemplu vizual:

CARTE FUNCIARĂ NR: 12345 (jud. Cluj)

PARTEA I - DESCRIEREA IMOBILULUI

A. TEREN:
   Suprafață: 450 mp
   Adresă: Str. Florilor nr. 15, Cluj-Napoca
   Nr cadastral teren: 123/45/1
   Destinație: Intravilan - construcții

B. CONSTRUCȚIE (casa):
   Suprafață construită: 120 mp
   Nr cadastral construcție: 123451/1
   Descriere: Casă parter + mansardă, 4 camere
   An construcție: 2010
   Regim înălțime: P+M

---

Diferențe: Extras CF pentru Casă vs Extras CF pentru Apartament vs Extras CF pentru Teren Gol

Tabel Comparativ

---

Ce Conține Extrasul de Carte Funciară pentru Casă - Particularități

1. Descrierea în PARTEA I (Cele 2 Componente)

A. TERENUL (parcela):

Suprafață teren: 450 mp
Număr cadastral: 123/45/1
Adresă: Str. Florilor nr. 15
Destinație: Intravilan - construcții

Ce să verifici:

• Suprafața corespunde cu măsurătorile reale?
• Destinația este "intravilan - construcții"? (poți construi legal)

B. CONSTRUCȚIA (casa):

Suprafață construită: 120 mp
Număr cadastral construcție: 123451/1
Descriere: Casă familială P+M (parter + mansardă)
Regim înălțime: P+M
An construcție: 2010
Destinație: Locuință

Ce să verifici:

• Suprafața construită corespunde cu realitatea?
• Anul construcție este corect?

---

2. PARTEA II - Proprietatea

Pentru casă, proprietatea include AMBELE componente (teren + construcție):

PARTEA II - PROPRIETATEA

Proprietar: POPESCU ION
Cotă proprietate: 1/1 (100%)

Obiect: TEREN + CONSTRUCȚIE
Mod dobândire: Cumpărare
Act: Contract vânzare-cumpărare autentificat
     nr. 789/2015, Notar Ionescu Maria
Data înscrierii: 10.03.2015

⚠️ ATENȚIE - Situații speciale:

Situația 1: Teren cumpărat, casă construită ulterior

TEREN:
  Proprietar: POPESCU ION (cumpărat 2010)
  Mod dobândire: Cumpărare (2010)

CONSTRUCȚIE:
  Proprietar: POPESCU ION (construit 2015)
  Mod dobândire: Construcție nouă (2015)
  Autorizație: nr. 123/2014

Aceasta este o situație normală. Terenul și casa pot avea date diferite de dobândire când proprietarul a achiziționat terenul și ulterior a construit casa.

Situația 2: Teren moștenit, casă cumpărată

TEREN:
  Proprietar: POPESCU ION (moștenit 2005)
  Mod dobândire: Moștenire

CONSTRUCȚIE:
  Proprietar: POPESCU ION (cumpărat 2010)
  Mod dobândire: Cumpărare

Situație posibilă când proprietarul a moștenit terenul și ulterior a achiziționat construcția de pe acesta.

Situația 3: Proprietari DIFERIȚI pentru teren și casă

TEREN:
  Proprietar: POPESCU ION (100%)

CONSTRUCȚIE:
  Proprietar: IONESCU MARIA (100%)

⚠️ ATENȚIE: Situație juridică complexă care necesită consultare specializată.

Cauze frecvente:

• Divorțuri (teren la soț, casă la soție)
• Partaje (moștenitori împart diferit)
• Contracte de superficie (drept de construcție pe teren altuia)

---

3. PARTEA III - Sarcini (CRUCIAL pentru Case!)

Pentru case, sarcinile pot fi diferite pentru teren vs construcție:

Exemplu 1: Ipotecă pe TEREN + CASĂ (normal pentru credit)

PARTEA III - SARCINI

IPOTECĂ pe: TEREN + CONSTRUCȚIE
Creditor: BANCA TRANSILVANIA SA
Sumă garantată: 150,000 RON
Contract credit: nr. 456/2020
Data înscrierii: 10.05.2020

Situație obișnuită când imobilul a fost achiziționat sau construit cu un credit ipotecar.

Exemplu 2: SERVITUTE de trecere (specific case cu curte!)

PARTEA III - SARCINI

SERVITUTE de trecere pe: TEREN
Beneficiar: Vecinul de la nr. 17 (IONESCU RADU)
Descriere: Drept de trecere pentru acces la drumul public
          Bandă 3 metri lățime, pe partea de Est a terenului
Act: Contract servitute autentificat nr. 789/2005
Data înscrierii: 15.06.2005

Ce înseamnă:

• Vecinul are dreptul LEGAL să treacă prin curtea ta pe o bandă de 3 metri
• NU poți construi gard solid pe acea bandă (trebuie acces liber)
• NU poți interzice trecerea (e drept înscris în CF)

⚠️ IMPORTANT pentru cumpărători:

• Verifică EXACT unde este banda de trecere (solicită plan topografic)
• Vezi dacă îți afectează planurile de amenajare (piscină, garaj, etc.)
• Servitutea rămâne PERMANENT (nu dispare când vinzi)

Exemplu 3: SERVITUTE utilități (apă, gaz, electricitate)

PARTEA III - SARCINI

SERVITUTE pentru rețele electrice
Descriere: Stâlp electric și cablu aerian pe partea de Nord
          Compania E.ON are drept de acces pentru întreținere
Act: Protocol ANCPI nr. 123/2008

Ce înseamnă:

• NU poți muta/elimina stâlpul electric
• Compania poate intra pe teren pentru reparații
• Trebuie să lași acces liber la stâlp

---

Ce Trebuie să Verifici în Extras CF pentru Casă

Ghid Complet de Verificare

1. PARTEA I - Descriere Teren

• Suprafața terenului corespunde cu măsurătorile reale (±5 mp toleranță)
• Adresa se potrivește cu proprietatea vizitată
• Destinația este "intravilan - construcții" (poți construi legal)
• Limitele sunt clare și corecte
• Numărul cadastral există (necesar pentru autorizații)

2. PARTEA I - Descriere Construcție

• Suprafața construită corespunde cu realitatea
• Anul construcție este corect
• Descrierea se potrivește (nr camere, etaje)
• Regimul de înălțime este menționat (P, P+1, P+M)

3. PARTEA II - Proprietarii

• Numele proprietarului = EXACT ca în CI vânzătorului
• Proprietatea include AMBELE: teren + construcție
• Nu există coproprietari ascunși
• Modul de dobândire este legal (cumpărare, moștenire, construcție)
• Data înscrierii este recentă (confirmă actualitate)

4. PARTEA III - Sarcini

• Ipoteci: Verificați suma rămasă și planul de stingere
• Popriri: ⚠️ Evitați achiziția în cazul existenței unei popriri active
• Interdicții: ⚠️ Achiziția nu este posibilă în prezența unei interdicții
• Servituți de trecere: Verificați amplasamentul pe teren și impactul asupra utilizării
• Servituți utilități: Verificați condițiile de acces pentru companiile furnizoare

Când Ai Nevoie de Extras de Carte Funciară pentru Casă?

1. Cumpărare Casă

Verificări esențiale:

• Confirmați că vânzătorul este proprietarul legal al ambelor componente (teren și construcție)
• Identificați eventualele servituți de trecere și impactul acestora
• Verificați delimitarea precisă a proprietății

Aspecte care necesită atenție specială:

• Proprietari diferiți pentru teren și construcție
• Servituți de trecere cu impact semnificativ asupra utilizării
• Existența popririlor sau interdicțiilor active

---

2. Credit Ipotecar pentru Casă

De ce: Banca solicită extras CF pentru:

• Evaluarea valorii totale (teren și construcție)
• Verificarea sarcinilor existente (alte garanții reale)
• Confirmarea delimitării exacte a proprietății ce va fi evaluată
• Identificarea proprietarului legal și a eventualilor coproprietari

Ce vrea banca să vadă:

• Autorizație construcție menționată
• Partea III liberă (sau ipotecă veche stinsă)
• Proprietar unic/coproprietari clar definiți
• Suprafață teren + casă conform evaluare

---

3. Extindere/Renovare Casă

Pentru obținerea autorizației de construire (anexă, garaj, extindere), extrasul CF este necesar pentru:

Documentația obligatorie:

• Dovada calității de proprietar prin extrasul CF actualizat
• Verificarea delimitării proprietății și zonelor disponibile pentru construcție
• Identificarea eventualelor servituți care ar putea restricționa construcția
• Asigurarea concordanței cu planul de situație

Verificări efectuate de autoritatea locală:

• Confirmarea dreptului de proprietate al solicitantului
• Verificarea respectării limitelor cadastrale ale proprietății
• Asigurarea că noile construcții nu afectează servituțile existente
• Verificarea conformității destinației terenului cu lucrările propuse

---

4. Vânzare Casă

La autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, extrasul CF este necesar pentru:

Utilizare în procesul notarial:

• Identificarea precisă a proprietății (teren și construcție)
• Confirmarea dreptului de proprietate al vânzătorului asupra ambelor componente
• Evidențierea sarcinilor existente și planul de stingere a acestora
• Verificarea suprafețelor și datelor tehnice

Verificări efectuate de notar:

• Concordanța dintre datele de identificare ale vânzătorului și datele din CF
• Situația juridică a proprietății (Partea III - sarcini și garanții)
• Identificarea tuturor coproprietarilor și asigurarea participării acestora la autentificare

---

5. Dispute cu Vecinii (Limite, Garduri)

În situațiile de dispute privind delimitarea proprietăților, documentația cadastrală (extras CF și plan cadastral) oferă:

Valoare probatorie:

• Confirmarea limitelor legale ale proprietății conform înregistrărilor oficiale
• Stabilirea zonelor unde pot fi amplasate împrejmuiri
• Identificarea eventualelor uzurpări ale limitelor proprietății

Situații frecvente de litigiu:

• Amplasarea de împrejmuiri peste limitele proprietății
• Neînțelegeri privind delimitarea exactă între proprietăți
• Clarificarea servituților de trecere și a beneficiarilor acestora

---

Cum Obții Extras de Carte Funciară pentru Casă Online

Opțiunea 1: Comandă Online (Standard sau Urgent)

Pași:

1. Accesează Extrase.ro
2. Completezi numărul de carte funciară + județ
3. Alegi varianta dorită:
   • Standard: 59 RON - livrare în 24 ore
   • Urgent: 78 RON - livrare în 30 minute
4. Plătești online (card bancar)
5. Primești extrasul PDF pe email sau WhatsApp

Ce primești:

• Extrasul CF complet oficial ANCPI (Părțile I, II, III)
• Descriere detaliată teren + construcție
• Proprietari și cote de proprietate
• Sarcini, ipoteci și servituți
• Format PDF cu semnătură digitală
• Valabil pentru orice procedură (notar, bancă, instanță)

Când să alegi varianta URGENT:

• Notariat programat în aceeași zi
• Bancă solicită document urgent pentru creditare
• Proceduri juridice cu termene strânse
• Orice situație care necesită documentul rapid

Prețuri: 59 RON (24h) sau 78 RON (30 min) | Livrare: Email și WhatsApp

Comandă Extras CF pentru Casă

---

Opțiunea 2: Dacă NU Ai Numărul de Carte Funciară

Situație: Știi doar adresa casei, nu ai nr CF.

Soluție: Identificare Imobil după Adresă

Ce primești:

• Numărul de carte funciară identificat
• Extrasul CF complet (inclus în preț!)
• Toate informațiile despre teren + casă

Cost: 250 RON | Timp: 10-14 zile lucrătoare

Comandă Identificare pentru Casă

---

Întrebări Frecvente despre Extrasul de Carte Funciară pentru Casă

1. Casa și terenul au același număr de carte funciară?

DA! Pentru case cu curte proprie:

• Un singur număr de carte funciară pentru ambele componente (teren și construcție)
• Descriere separată în Partea I pentru fiecare componentă

Observație importantă: Este posibil ca terenul și casa să aibă numere cadastrale diferite (de exemplu: teren - 12345, casă - 12345-C1), însă extrasul de carte funciară se obține folosind un singur număr de carte funciară (exemplu: 12345).

Excepție: În cazul construcțiilor edificate pe baza unui contract de superficie (drept de construcție pe terenul altuia), este posibil ca terenul și construcția să fie înregistrate în cărți funciare separate.

---

2. Pot cumpăra doar casa fără teren (sau invers)?

3. Ce este servitutea de trecere și cum mă afectează?

Servitute de trecere = dreptul LEGAL al vecinului de a trece prin curtea ta pentru a ajunge la drumul public.

Exemplu:

Vecinul de la nr. 17 NU are acces direct la stradă
Are servitute de trecere prin curtea ta
Bandă 3 metri pe partea de Est

Cum te afectează:

Restricții:

• NU poți construi gard solid pe banda de servitute
• NU poți bloca accesul (e drept permanent)
• NU poți construi garaj/anexă pe banda de servitute

Ce POȚI face:

• Poți pune gard cu poartă (accesibilă pentru vecin)
• Poți amenaja aleea (iarba, pietriș, dale)
• Poți folosi restul curții normal

Verificare înainte de cumpărare:

• Cere plan topografic să vezi EXACT unde e banda
• Vezi dacă îți afectează planurile (piscină, grădină)
• Negociază preț mai mic (servitutea scade valoarea)

---

4. Pot cumpăra doar casa fără teren (sau invers)?

FOARTE RAR și COMPLICAT!

Scenarii posibile:

1. Contract de SUPERFICIE:

• Tu cumperi CASA (drept de construcție)
• Altcineva deține TERENUL
• Contract temporar (20-50 ani de obicei)
• La final, casa devine a proprietarului terenului
• Atenție: Risc mare! Banca nu dă credit ipotecar.

2. COPROPRIETATE diferențiată:

• Soți divorțați: soțul 100% teren, soția 100% casă
• Situație complicată juridic
• Recomandare: Evită! Probleme la vânzare/moștenire.

Concluzie: În 99% cazuri, cumperi TEREN + CASĂ împreună!

---

5. Cum verific limitele terenului (unde se termină curtea)?

Extrasul de CF NU conține informații despre limite. Pentru a verifica limitele terenului ai nevoie de:

Plan cadastral (desenul exact):

• Comandă extras plan cadastral pe ortofotoplan
• Vezi limitele desenate pe hartă
• Identifici EXACT unde se termină curtea

Verificare fizică:

• Mergi la fața locului cu planul cadastral
• Verifică gardurile existente (sunt pe limită?)
• Măsoară cu ruletă dacă ai dubii
• Dacă vecin a uzurpat teren, consultă un avocat pentru proces

Comandă Plan Cadastral Ortofotoplan

---

6. Cât Costă și În Cât Timp Primești Extrasul de Carte Funciară pentru Casă?

Când să alegi URGENT (30 minute)?

• Notariat în aceeași zi
• Bancă cere document urgent
• Proces juridic urgent
• Orice situație care nu poate aștepta

---

7. Extrasul CF pentru casă include și anexele (garaj, magazie)?

Depinde dacă anexele sunt înregistrate legal:

Da, dacă anexa are autorizație și e înscrisă în CF:

CONSTRUCȚIE 1 (casa): 120 mp - nr. cad. 123451/1
CONSTRUCȚIE 2 (garaj): 30 mp - nr. cad. 123/45/1-C2

Nu, dacă anexa NU e înregistrată:

• Construită fără autorizație
• Nu apare în CF
• Risc demolare la control urbanistic

Ce să verifici:

• Cere extras CF să vezi ce construcții sunt înregistrate
• Compară cu realitatea (sunt toate anexele în CF?)
• Dacă lipsesc, cere autorizație SAU negociază preț

---

8. Ce înseamnă "regim de înălțime P+M" în CF?

Regim înălțime = câte etaje/niveluri are casa:

• P = Parter (doar parter)
• P+1 = Parter + 1 etaj
• P+2 = Parter + 2 etaje
• P+M = Parter + Mansardă
• D+P = Demisol + Parter

De ce e important:

• Dovedește câte nivele sunt autorizate LEGAL
• Dacă ai construit etaj fără autorizație, acesta nu apare în CF
• Pentru extindere verticală (etaj nou), verifici ce permite PUG

---

Concluzie: De Ce Contează Extrasul de Carte Funciară pentru Casă

Extrasul de carte funciară pentru casă cu curte este esențial pentru:

Înainte de cumpărare:

• Verifici autorizația construcție (casă legală sau la negru)
• Vezi servituțile (vecini cu drept de trecere prin curte)
• Confirmi limitele terenului (unde se termină curtea)
• Verifici sarcini (ipoteci, popriri)

Pentru credit ipotecar:

• Banca CERE extras CF recent (max 30 zile)
• Verifică autorizația construcție
• Evaluează valoare teren + casă

Pentru extinderi/renovări:

• Dovedești că ești proprietar
• Verifici limite (unde poți construi)
• Vezi servituți (nu blochezi trecerea)

Cum Îl Obții Rapid:

Dacă ai numărul de carte funciară:

• Comandă Extras CF - 59 RON (24 ore) sau 78 RON (30 minute urgent)

Dacă NU ai numărul de carte funciară:

• Comandă Identificare după Adresă - 250 RON, 10-14 zile

Ai întrebări despre casa ta?

• Consultanță gratuită: 0737 280 283 (telefon sau WhatsApp)

---

Articole conexe

• Carte Funciară - Ghid Complet - Înțelege structura completă a cărții funciare și cum să citești corect toate cele trei părți pentru verificarea proprietății tale
• Extras CF pentru Teren - Particularitățile extrasului pentru teren gol: ce informații conține, când ai nevoie și diferențele față de proprietăți cu construcții
• Extras CF pentru Apartament - Specificul extrasului pentru apartamente: relația cu CF colectivă, cote părți comune și diferențele principale față de case
• Număr Cadastral - Ghid Complet - Află ce reprezintă numărul cadastral, cum îl identifici și de ce este esențial pentru orice documentație legată de proprietate
• Extras Plan Cadastral - Vizualizează limitele exacte ale proprietății tale pe hartă ortofotoplan și înțelege cum se raportează teren și construcții

---

Articol actualizat în 24.03.2026 conform procedurilor ANCPI în vigoare. Informațiile prezentate au caracter informativ. Pentru detalii oficiale, contactează Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară din județul tău.