Carte Funciară - Ghid Complet pentru Proprietari (2026)

Structura Cărții Funciare - Cele 3 Părți

Cartea funciară este împărțită în 3 părți distincte (numite și secțiuni A, B, C):

📍 PARTEA I (A) - Descrierea Imobilului

Ce conține:

• Numărul de carte funciară
• Numărul cadastral (cod unic topografic)
• Adresa completă (județ, localitate, stradă, număr)
• Suprafața (mp pentru apartamente, hectare pentru terenuri)
• Destinația (locuință, comercial, agricol, etc.)
• Descriere tehnică (tip teren, tip construcție)

Exemplu vizual:

PARTEA I - DESCRIEREA IMOBILULUI

Carte funciară nr: 12345-C1-U5 (jud. Cluj)
Număr cadastral: 123/4/5/1
Adresă: Str. Libertății nr. 10, ap. 5, Cluj-Napoca
Suprafață: 52 mp
Destinație: Locuință (apartament)
Descriere: Apartament cu 2 camere, etaj 2

Ce să cauți aici:

• Adresa se potrivește cu imobilul vizitat?
• Suprafața corespunde cu măsurătorile reale?
• Destinația e corectă? (important pentru autorizații)

---

👥 PARTEA II (B) - Proprietatea și Alte Drepturi Reale

Ce conține:

• Proprietarii legali (nume complet)
• Cote de proprietate (cine deține ce procent)
• Modul de dobândire (cumpărare, moștenire, donație)
• Actul de dobândire (contract notarial nr. X, certificat moștenitor, etc.)
• Data înscrierii (când a fost înregistrat dreptul)

Exemplu vizual:

PARTEA II - PROPRIETATEA

Proprietar: POPESCU ION
Cotă: 1/1 (100% proprietate exclusivă)
Mod dobândire: Cumpărare
Act: Contract de vânzare-cumpărare autentificat
      sub nr. 456 din 15.02.2020
      la BNP Ionescu Maria, Cluj-Napoca
Data înscrierii: 20.02.2020

Situații comune:

a) Proprietate exclusivă (1 proprietar):

POPESCU ION - Cotă: 1/1 (100%)

b) Coproprietate soți (comuniune legală):

POPESCU ION - Cotă: 1/2 (50%)
POPESCU MARIA - Cotă: 1/2 (50%)
Regim matrimonial: Comunitate de bunuri

c) Coproprietate moștenitori:

IONESCU ANA - Cotă: 1/3 (33.33%)
IONESCU MARIA - Cotă: 1/3 (33.33%)
IONESCU RADU - Cotă: 1/3 (33.33%)
Mod dobândire: Moștenire legală

⚠️ IMPORTANT:

• La vânzare, TOȚI coproprietarii trebuie să semneze!
• Dacă lipsește semnătura unui coproprietar → vânzarea e NULĂ!

Ce să cauți aici:

• Numele proprietarului se potrivește EXACT cu CI vânzătorului?
• Sunt mai mulți coproprietari? (toți trebuie să semneze)
• Există regim matrimonial? (soțul/soția trebuie să aprobe)

---

⚠️ PARTEA III (C) - Sarcini (Ipoteci, Popriri, Interdicții)

Cea mai importantă parte pentru cumpărători!

Ce conține:

• Ipoteci (garanții pentru credite bancare)
• Popriri (datorii către stat, creditori)
• Interdicții de înstrăinare (interzis să vândă)
• Servituți (drepturi de trecere, acces)
• Sechestre (blocare judiciară)

Exemplu vizual - FĂRĂ SARCINI (✅ CURAT):

PARTEA III - SARCINI

Nu există înscrisuri în această secțiune.
(sau)
Această parte este liberă de sarcini.

Exemplu vizual - CU SARCINI (⚠️ ATENȚIE):

PARTEA III - SARCINI

1. IPOTECĂ
   Creditor: BANCA TRANSILVANIA SA
   Sumă garantată: 150,000 RON
   Act: Contract de credit nr. 789/2020
   Data înscrierii: 10.03.2020

2. POPRIRE
   Creditor: ANAF (Agenția Națională de Administrare Fiscală)
   Sumă: 12,500 RON (restanțe taxe)
   Data înscrierii: 05.01.2024

Tipuri de sarcini și ce înseamnă:

Ipotecă (cel mai comun)

Ce este: Garanție pentru un credit bancar.

Exemplu: Proprietarul a luat credit 100,000 RON pentru cumpărarea apartamentului. Banca a înregistrat ipotecă pe CF → dacă proprietarul nu plătește creditele, banca poate executa silirea (vinde apartamentul).

Ce verifici:

• Cât mai are de plătit? (sumă rămasă)
• La notariat, proprietarul trebuie să stingă ipoteca (plătește creditul) înainte de vânzare SAU cumpărătorul preia obligația

Poprire

Ce este: Blocare pentru datorii (ANAF, executori judecătorești, creditori).

Exemplu: Proprietarul are datorii 10,000 RON la ANAF (taxe neachitate). ANAF a pus poprire pe apartament → nu poate vinde până nu achită datoria.

⚠️ ATENȚIE: Nu cumpăra imobil cu poprire activă! Poți moșteni problemele.

Interdicție de înstrăinare

Ce este: Interzis legal să vândă (decizie judecătorească, sechestru).

Exemplu: Există proces juridic în curs (divorț, moștenire contestată) → judecătorul a pus interdicție temporară → vânzarea e IMPOSIBILĂ până se rezolvă procesul.

⚠️ ATENȚIE: Dacă vezi interdicție → STOP! Nu semna nimic!

Servitute

Ce este: Drept de trecere sau acces pentru vecini.

Exemplu: Terenul tău are o servitute de trecere → vecinul are dreptul LEGAL să treacă prin curtea ta pentru a ajunge la proprietatea lui.

Nu e neapărat rău, dar trebuie să știi!

Ce să cauți în Partea III:

• Partea III e liberă (fără înscrieri)? → EXCELENT!
• Există ipotecă? → Verifică sumă rămasă + plan stingere
• Există poprire/interdicție? → NU CUMPĂRA până nu se rezolvă!
• Există servitute? → Verifică impact practic (e OK pentru trecere, nu OK pentru construcție)

---

Cum Se Citește Un Extras de Carte Funciară? (Pas cu Pas)

Pas 1: Verifică Antetul

Ce cauți:

• Numărul de carte funciară (ex: 12345-C1-U5)
• Județul și localitatea
• Data emiterii extrasului (trebuie să fie recentă: max 30 zile pentru tranzacții)

De ce: Asigură-te că extrasul corespunde imobilului corect.

---

Pas 2: Citește Partea I - Descrierea

Ce verifici:

1. Adresa se potrivește cu imobilul vizitat?
2. Suprafața corespunde cu măsurătorile reale? (toleranță ±2-3 mp)
3. Numărul cadastral există? (necesar pentru credit, autorizații)
4. Destinația e corectă? (locuință, comercial, agricol)

Semnale de alarmă:

• Adresă diferită de cea din anunț
• Suprafață mult mai mică decât în anunț
• Lipsește număr cadastral (imobil necadastrat)
• Destinație nepotrivită (ex: vrei locuință, dar e comercial)

---

Pas 3: Citește Partea II - Proprietarii

Ce verifici:

1. Numele proprietarului = EXACT ca în CI vânzătorului

   • "POPESCU ION" ≠ "POPESCU IOAN" (diferit!)

2. Coproprietari?

   • Dacă da → TOȚI trebuie să semneze contractul de vânzare
   • Dacă lipsește 1 semnătură → vânzarea e NULĂ juridic

3. Regim matrimonial?

   • "Comunitate de bunuri" → soțul/soția trebuie să aprobe vânzarea
   • Chiar dacă soțul/soția nu e proprietar în CF, trebuie acord notarial!

Semnale de alarmă:

• Numele vânzătorului NU apare în Partea II (FRAUDĂ!)
• Vânzător spune "e al meu" dar în CF apare altcineva
• Există coproprietari dar lipsesc la semnare
• Proprietar căsătorit, dar soția nu știe de vânzare

---

Pas 4: Citește Partea III - Sarcini (CRUCIAL!)

Ce cauți:

✅ Scenariul IDEAL:

PARTEA III - SARCINI
Nu există înscrisuri.

→ Perfect! Imobil curat, fără probleme.

⚠️ Scenariul CU IPOTECĂ:

IPOTECĂ - Banca XYZ - 80,000 RON

→ Acceptabil DOAR dacă:

• Proprietarul se obligă să stingă ipoteca înainte de vânzare (din banii primiti de la tine)
• Notarul verifică că banca eliberează proces-verbal de stingere ipotecă
• La final, Partea III devine LIBERĂ

⛔ Scenariul CU POPRIRE/INTERDICȚIE:

POPRIRE - ANAF - 15,000 RON
SAU
INTERDICȚIE de înstrăinare (decizie judecătorească)

→ STOP! NU SEMNA NIMIC!

• Vânzarea poate fi NULĂ
• Riști să pierzi banii
• Poți moșteni datoriile proprietarului

Semnale de alarmă:

• Orice poprire activă
• Orice interdicție de înstrăinare
• Sechestru judiciar
• Ipotecă mai mare decât valoarea apartamentului (underwater mortgage)

---

Pas 5: Verifică Data Extrasului

Important: Extrasul CF trebuie să fie recent:

• Pentru tranzacții (vânzare-cumpărare): max 30 zile vechime
• Pentru credit ipotecar: max 30 zile vechime
• Pentru verificări: poate fi mai vechi (60-90 zile OK)

De ce: Situația juridică se poate schimba (apar popriri noi, ipoteci noi).

La notariat: Notarul va obține un extras oficial actualizat în ziua semnării → asigură că nu au apărut sarcini noi între timp.

---

Când Ai Nevoie de Extras de Carte Funciară?

1. 🏡 Cumpărare Imobil (OBLIGATORIU!)

De ce:

• Verifici că vânzătorul e ADEVĂRATUL proprietar
• Vezi dacă există sarcini (ipoteci, popriri)
• Confirmi suprafața și adresa

Când: Înainte să semnezi antecontractul!

Exemplu: Vrei să cumperi apartament 100,000 EUR. Ceri extras CF și descoperi:

• Vânzător: "Popescu Ion"
• Proprietar în CF: "Ionescu Maria" → FRAUDĂ! Nu semna!

---

2. 🏦 Credit Ipotecar

De ce: Banca cere extras CF pentru:

• Verificare proprietate legală
• Evaluare imobil (suprafață exactă)
• Verificare sarcini existente
• Înregistrare ipotecă nouă

Când: La dosarul de credit (înainte de aprobare)

Exemplu: Vrei credit 80,000 EUR pentru apartament. Banca cere:

• Extras CF (max 30 zile)
• Partea III liberă (fără alte ipoteci)
• Evaluare conform suprafață din Partea I

---

3. 📄 Vânzare Imobil

De ce:

• Notarul cere extras CF OBLIGATORIU
• Cumpărătorul vrea să verifice proprietatea
• Confirm că ești proprietar legal

Când: La notariat (ziua semnării)

---

4. 🏗️ Autorizații Construcție

De ce: Primăria cere extras CF pentru:

• Certificat de urbanism
• Autorizație de construire
• Verificare că ești proprietar legal
• Verificare destinație teren (intravilan/extravilan)

Când: Înainte de depunerea cererii la primărie

---

5. 💰 Moștenire (Succesiune)

De ce:

• Notarul cere extras CF pentru a identifica bunul moștenit
• Vezi cine sunt ceilalți moștenitori (dacă e coproprietate)
• Verifici dacă defunctul era proprietar legal

Când: La deschiderea succesiunii

---

6. ⚖️ Procese Juridice (Divorț, Partaj)

De ce:

• Dovedești proprietatea asupra bunului
• Identifici cotele de proprietate
• Vezi dacă există sarcini (care se împart)

Când: La dosar instanță

---

7. 🔍 Verificare Proprietar (Anti-Fraudă)

De ce:

• Vrei să cumperi dar ai dubii despre vânzător
• Verifici dacă chiriaș/administrator e proprietar real
• Protecție anti-fraudă înainte de avans

Când: Înainte de orice plată (avans, antecontract)

👉 Ghid Complet: Cum Verifici Vânzătorul →

---

Diferență: Carte Funciară vs Extras de Carte Funciară

Mulți confundă acești termeni:

Analogie:

• Carte funciară = Registrul de Stare Civilă (păstrat la Primărie)
• Extras CF = Certificatul de naștere (copia pe care o primești)

---

Diferență: Carte Funciară vs Act de Proprietate Vechi

Înainte de 1990, în România exista sistemul actelor de proprietate (titluri de proprietate vechi, adeverințe, hotărâri judecătorești).

⚠️ IMPORTANT: Dacă ai act de proprietate vechi (dinaintea 1990), trebuie să-l intabulezi în cartea funciară modernă pentru a putea vinde, dona sau ipoteca.

Proces intabulare:

1. Depui actul vechi la OCPI
2. OCPI verifică legalitatea
3. Creează carte funciară nouă
4. Primești număr CF modern
5. Acum poți face tranzacții

👉 Ghid: Cum Intabulezi Act Vechi → (contactează-ne pentru asistență)

---

Cum Obții Extras de Carte Funciară?

Opțiunea 1: Online (RECOMANDAT - Rapid și Sigur)

Pași:

1. Accesează Extrase.ro
2. Completezi numărul de carte funciară + județ
3. Plătești online (59 RON)
4. Primești extrasul PDF în 24 ore pe email

Avantaje:

• Rapid (24h vs 2-5 zile la ghișeu)
• Fără cozi
• Fără deplasare
• Format PDF (semnătură digitală validă)
• Factură fiscală inclusă

Cost: 59 RON Timp: 24 ore

👉 Comandă Extras CF Online →

---

Opțiunea 2: La Ghișeu OCPI (Personal)

Pași:

1. Mergi la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) din județul proprietății
2. Completezi cerere (formular standard)
3. Plătești taxă (depinde de județ: 10-30 RON)
4. Aștepți în coadă
5. Revii după 2-5 zile să ridici extrasul

Dezavantaje:

• Cozi lungi (1-2 ore așteptare)
• Program restricționat (L-V, 08:00-16:00)
• Trebuie să revii să ridici documentul
• Doar format fizic (hârtie)

Cost: 10-30 RON (variază pe județ) Timp: 2-5 zile + deplasări

---

Opțiunea 3: Dacă NU Ai Numărul de Carte Funciară

Situație: Știi doar adresa, nu ai nr CF.

Soluție: Identificare Imobil după Adresă

Cum funcționează:

1. Completezi adresa completă (județ, localitate, stradă, nr)
2. Echipa Extrase.ro interogează baza ANCPI
3. Primești în 10-14 zile:
   • Numărul de carte funciară
   • Extras CF complet (inclusă în preț!)

Cost: 250 RON (nr CF + extras CF) Timp: 10-14 zile lucrătoare

👉 Comandă Identificare după Adresă →

---

Întrebări Frecvente despre Cartea Funciară

1. Cine poate solicita extras de carte funciară?

ORICINE! Cartea funciară este un registru PUBLIC.

Nu trebuie să fii proprietar pentru a solicita extras CF. Orice persoană poate cere extras pentru orice proprietate dacă știe numărul de carte funciară.

De ce e public: Pentru transparență - cumpărătorii trebuie să poată verifica proprietatea ÎNAINTE de tranzacție.

---

2. Cât costă un extras de carte funciară?

Online (Extrase.ro): 59 RON

• Livrare 24h
• Format PDF cu semnătură digitală
• Factură fiscală inclusă

La ghișeu OCPI: 10-30 RON (variază pe județ)

• Timp: 2-5 zile
• Format fizic (hârtie)
• Cozi + deplasări

Identificare după adresă (când nu ai nr CF): 250 RON

• Include și extras CF complet
• Timp: 10-14 zile

---

3. În cât timp primesc extrasul de carte funciară?

Online: 24 ore (zile lucrătoare) La ghișeu: 2-5 zile + deplasări Identificare după adresă: 10-14 zile lucrătoare

Urgențe: Pentru situații urgente (notariat mâine, bancă peste 2 zile), contactează-ne la 0737 280 283 - putem expedia prioritar.

---

4. Extrasul de carte funciară expiră?

Da și Nu:

Pentru tranzacții (vânzare-cumpărare):

• Valabilitate: max 30 zile
• Notarul va obține un extras OFICIAL actualizat în ziua semnării

Pentru credite ipotecare:

• Valabilitate: max 30 zile (cerință bancă)

Pentru verificări, informare:

• Nu expiră - poți folosi extras vechi pentru a vedea situația de la acea dată
• DAR pentru decizie FINALĂ (semnare contract), cere extras RECENT

---

5. Ce înseamnă "carte funciară colectivă"?

Carte funciară colectivă = CF pentru părțile comune ale unui bloc de apartamente.

Conținut:

• Terenul blocului
• Structura clădirii (fundație, pereți, acoperiș)
• Scări, lift, subsol comun
• Proprietari: TOȚI proprietarii apartamentelor (cote egale sau proporționale)

Diferență CF individuală (apartament):

• CF individuală = apartamentul TĂU specific (ap. 5, etaj 2)
• CF colectivă = părțile COMUNE ale blocului

👉 Ghid Complet: CF Colectivă →

---

6. Pot obține extras CF pentru un imobil care nu e al meu?

DA! Sistemul de publicitate imobiliară e PUBLIC.

Poți solicita extras CF pentru:

• Apartamentul pe care vrei să-l cumperi (verificare vânzător)
• Casa vecinului (verificare litigii, limitări)
• Teren pe care vrei să-l cumperi
• Orice proprietate (dacă știi nr CF sau adresa)

Singura condiție: Trebuie să știi numărul de carte funciară SAU adresa completă.

---

7. Ce diferență e între extras CF și copie intabulare?

Extras CF = Situația ACTUALĂ a proprietății (cine e proprietar ACUM)

Copie intabulare = Copia înscrisului prin care s-a decis schimbarea proprietății

• Este încheierea de intabulare emisă de OCPI
• Document oficial care autorizează înregistrarea unei modificări (vânzare, moștenire, donație)
• Dovedește că o tranzacție a fost înregistrată legal

Exemplu: Când cumperi apartament, notarul depune actul la OCPI → OCPI emite încheiere de intabulare → aceasta devine "copie intabulare" (documentul care confirmă înregistrarea)

Pentru istoric complet: Cere copie carte funciară (arhiva completă OCPI)

👉 Ghid: Copie Intabulare →

---

8. Cartea funciară se schimbă când vinzi apartamentul?

Da, Partea II se schimbă:

Înainte de vânzare:

PARTEA II - Proprietar: POPESCU ION

După vânzare:

PARTEA II - Proprietar: IONESCU MARIA (noul cumpărător)

Ce rămâne la fel:

• Numărul de carte funciară (12345-C1-U5)
• Partea I (descriere imobil, suprafață, adresă)

Ce se schimbă:

• Partea II (noul proprietar)
• Partea III (se șterg ipotecile vechi dacă au fost stinse)

Proces:

1. Semnezi la notar contractul de vânzare
2. Notarul transmite actul la OCPI
3. OCPI actualizează CF (5-10 zile)
4. Noul proprietar apare în Partea II

---

Concluzie: De Ce Contează Cartea Funciară

Cartea funciară este cel mai important document imobiliar în România - dovada OFICIALĂ a dreptului de proprietate.

Fără extras CF actualizat:

• Nu poți vinde sau cumpăra în siguranță
• Nu poți obține credit ipotecar
• Nu poți face verificări pentru protecție anti-fraudă
• Nu poți obține autorizații de construcție
• Riști să pierzi bani în tranzacții frauduloase

Cu extras CF:

• Verifici proprietarul legal (Partea II)
• Vezi sarcinile (ipoteci, popriri - Partea III)
• Confirmi descrierea (suprafață, adresă - Partea I)
• Ești protejat juridic în orice tranzacție

Cum Îl Obții Rapid:

Dacă ai numărul de carte funciară: → Comandă Extras CF - 59 RON, 24h

Dacă NU ai numărul de carte funciară: → Comandă Identificare după Adresă - 250 RON, 10-14 zile (Primești și numărul CF și extras complet!)

Ai întrebări despre citirea extrasului? → Contactează-ne - Consultanță gratuită (0737 280 283)

---

📚 Citește și - Articole Utile

Pentru o înțelegere completă a documentelor imobiliare:

• Extras CF pentru Teren - Particularități terenuri (TOP performer!)
• Extras CF pentru Apartament - Specificul apartamentelor
• CF Colectivă sau Individuală - Care îți trebuie?
• Număr Cadastral - Ghid Complet - Ce este și cum îl afli
• Verificare Proprietar Anti-Fraudă - Protejează-te de fraude
• Extras CF pentru Buletin - Schimbare adresă CI

---

Acest articol a fost redactat în data de 11.03.2026. Articolul nu are caracter oficial. Pentru informații oficiale te rugăm să te adresezi Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Extrase.ro nu își asumă responsabilitatea pentru eventualele erori. Consultați sursele oficiale ANCPI pentru informații actualizate.